شراء عقارات في تركيا هو فكرة جيدة فكما أن تركيا تعد وجهة جيدة للسياح، فهي أيضًا وجهة جيدة للمستثمرين والباحثين عن عقارات، فكما أنها تتميز باجوائها الرائعة التي تنافس بها الدول الأوروبية بقوة ومجتمعها المحافظ والقريب من المجتمعات العربية، بنائًا على ما ذكر تمثل وجهة جيدة لمن يريد امتلاك عقار سكني.
وبما أنك تقرأ هذا المقال فغالبًا أنت تفكر في شراء عقار ما، لكن دعني أخبرك شيئًا هامًّا قبل شراء عقارات في تركيا، كما هو معلوم، الأمور الرائعة لا تتم بسهولة وتتخللها بعض المخاطر، تحتاج بعض التفكير والتمهل والحذر في البداية.
أحب أن أنبهك أن مجال العقارات من المجالات التي تشتهر بها عمليات النصب، بالذات مع الأجانب الذين لا يعلمون كثيرًا من القواعد والمعلومات التي تجعل السمسار أو المكتب العقاري يرهب جانبه ويتوقع أن يكون عرضة المساءلة والتحقق منه، فيلعب على هذه النقطة، “نقطة الضعف المعرفية – Cognitive weakness”.
لكن مهلًا.. هل هذا مقال حول شراء عقارات في تركيا أم علم النفس؟!
أبدًا، دائمًا الوعي يلعب دور في النجاح، من لا يخطط، لا يمكنه أن يضمن ولا بأي نسبة احتمالية أن يصل للنتيجة ولا يمكنك الاعتماد على حظك الجيد في مثل هذه المواضيع.
وأنا على يقين أنك تقرأ هذا المقال لوعيك التام بهذا، لذلك سآخذك رحلة في أهم ما يجب معرفته قبل شراء عقار في تركيا، وسنعتمد في هذا المقال على استراتيجية تلخيصية، هدفي هنا أن أقدم لك أكبر كمية من المعلومات بأقل كمية من الكلمات (ليس لأن مديري طلب ذلك أبدًا، بصراحة هذا سبب من الأسباب) إنما لأن خير الكلام ما قل ودل
سأطرح المشكلة وبالمثال يتضح المقال ثم الحل بوضوح وشفافية.
الخطوة الأولى: فك الرموز
المصطلحات:
تعتبر المصطلحات والتعاريف الأساسية هي مفتاح لتصور أي علم، لذلك قبل أي شيء دعني أعرفك على بعض هذه المصطلحات في “علم شراء العقارات” بالذات المصطلحات المشتهرة داخل “تركيا”.
لنبدأ:
المصطلح الأول: 1+0، 1+1، 1+2.
إن كنت جديد على تركيا، فقد تظنها نوع معادلة رياضية من نوع ما، لكنها بالحقيقة رموز شائعة الاستخدام للتعبير عن عدد غرف الشقة ونوعها.
الرقم على يسار إشارة “الزائد+” يمثل عدد الغرف وعلى اليمين يكون عدد غرف الجلوس او الصالون.. واما المطابخ فهي إما ان تكون مفتوحة او مغلقة.. هذه بعض الأمثلة التوضيحية 1+0، صالة بدون أي غرفة (استديو)، 1+1 (غرفة وصالة)، 1+2 (غرفتين وصالة)K أظن الأمر صار واضحًا.
المصلح الثاني: الطابو وأنواعه وما أهمية معرفتها؟: الوعي خير من العلاج!
الطابو: الطابو أو الـTAPU هو سند أو صك ملكية العقار ولكن باللغة التركية, نعم هذا كل ما في الأمر, فيه معلومات صاحب العقار ومعلومات العقار نفسه مثل المساحة والسعر والمزيد.
دائمًا عندما كنا ندرس بعض الدروس في الرياضيات عندما كنا صغارًا كنّا نشعر بالملل والتذمر ونسأل أنفسنا، ما الفائدة العملية من معرفة كل هذا؟!
ألا يكفي أن نعرف فقط ما نحتاجه في حدود حياتنا اليومية من الحسابات؟
بالحقيقة قد يكون السؤال وجيهًا بعض الشيء، لكن ليس هنا، لسبب سأذكره بعد ذكر أنواع الطابو على عجل، والتي هي أربعة بالمناسبة:
الطابو الأرضي ARSA :
وهو صك او سند ملكية خاص بالأراضي ويأتي باللون الأزرق.
طابو الارتفاق KART IRTIFAK :
أو كرت الارتفاق بالعربية, ومعناه باختصار انك تشتري البناء -سواء كان شقة او فيلا او نحوه- من المقاول وهو قيد الانشاء ولم يتم اكمال البناء بعد، وعند الانتهاء من البناء يذهب المقاول او شركة الانشاءات لطلب إذن الإسكان من البلدية وبعد إعطاء الاذن من البلدية يتحول هذا الصك الى النوع التالي.
ملكية الطابق (KAT MÜLKIYET):
ومعناه ملكية الطابق, وهو سند او صك الملكية التام ويكون فيه مواصفات الشقة مثلا من حيث المساحة والطابق ورقم الشقة الخ.
الحصّي الحصري:
من اسمه فهو مقسم على حصص, فيكون مشترك بين مالكين او كثر, فيمكن تسجيل العقار باسم اكثر من شخص واحد بحصص مختلفة ويكونوا شركاء في العقار, وفي هذه الحالة يسمى الطابو هيسيلي HISSILI.
نأتي الآن للفائدة من وراء تعداد تلك الأقسام:
وهي التفريق بينها، بعض عمليات النصب تستغل عدم انتباهك أو تفريقك بينها لتوقعك بالفخ، وسأضرب لك مثال بقصة حصلت معنا شخصيّا:
عندما عزمت على شراء شقة في حي أفجلار الشهير في إسطنبول كانت على شارع هادئ وقريبة من الحديقة وذلك الساحل الأزرق مع النسيم العلي، لكن الأمور لم تكن جيدة حتى النهاية، وبالحقيقة هذا من توفيق الله للعبد الفقير
فقد كلمت المستشار وسألته عن نوع الطابو، فأجاب بأنه من نوع ملكية الطابق.
طلبت منه أن ألقي نظرة على الطابو، فأرسل لي من فوره، وحينها لاحظت أنه كرت اتفاق وليس ملكية طابق! فقال: لا انه ملكية طابق، ولكن بسبب أن الصك قديم فهو مكتوب عليه كرت ارتفاق.. لا تقلق.
وطلب مني دفع العربون، بالحقيقة في مثل هذه المواقف وأنت تحت ضغط إغراء ميزات الشقة يمكن أن تقنع نفسك بأي خدعة نفسية بأن الأمر لا يبدو غريبًا وأن شكك هذا هو مجرد سوء ظن ولا تضيع الفرصة من يدك.
لكن مهلًا، لا يجب أن تكذب صوتك الداخلي بهذه الطريقة، بالحقيقة أنا لم أفعل ذلك، ولولا أنني انشغلت قليلًا حينها ولم استطع إرسال الأموال فورًا لكنت أرسلتها وحصلت المصيبة، ووقت الانشغال هذا كان كفيل بأن أغير رأيي وأقطع الشك باليقين، فكما هو معلوم اليقين لا يزول بالشك والشك لا يزول إلا باليقين، فذهبت إلى البلدية للتحقق من صحة هذه الدعوى، وفعًلا لم يكن جوابهم مفاجئًا، قال لي الموظف أن هذه الشقة ليس لها إذن إسكان وليست من نوع ملكية الطابق!
أتعلم ماذا يعني ذلك؟!
ملكية الطابق = إذن الإسكان وان البناء اتكمل %100 حسب الشروط والقوانين.
كرت الارتفاق = لا يوجد اذن إسكان وان البناء لم يكتمل بعد او اكتمل، ولكن ليس حسب الشروط والقوانين.
فالقاعدة التي سنستخلصها من هذه القصة هي: لا تأخذ العقار بطابو من نوع كرت ارتفاق الا في حالتين.. ان يكون قيد الانشاء.. او ان يكون رخيص بالنسبة لنظرائه في نفس المنطقة..
الشقق او الفلل بطابو كرت ارتفاق لا يكون لديها اذن إسكان من البلدية..
الملخص:
شرحنا بعض أهم المصطلحات المستخدمة في عالم العقار التركي، والتي بمعرفتها ستجعلك على بيّنة ووعي واقل عرضة لعمليات الغش والنصب.
ومن أهم تلك المصطلحات هو الطابو او سند ملكية العقار التركي ومنه أربعة أنواع: الأرض وكرت الارتفاق وملكية الطابق والحصي.
ومعنى تلك العبارات الرياضية التي تصف عدد الغرف في الشقة ونوعها باختصار.
ثانيا: التحقق الكامل عن وضع العقار قبل شرائه عن طريق سؤال مركز البلدية عن رخصة الإعمار ورخصة الإسكان ومركز الطابو عن الرهن او الحجز.
للمزيد من المعلومات تابعنا في الأجزاء القادمة من هذه السلسلة أو أقرأ هذا الكتيب الذي يلخص جميع المعلومات فقط في 20 صفحة على الرابط التالي: